Os fundos imobiliários de escritórios estão baratos — e o Itaú BBA revela seus três FIIs favoritos do segmento

Entre os principais segmentos fundos imobiliários que compõem o EU REPAROos FIIs de lajes corporativas registram seu pior desempenho em 2024. Repetindo o comportamento observado no ano passado, os fundos de escritório caiu 2,2% até agora, enquanto o benchmark da indústria sobe 1%.

De acordo com Itaú BBAo fraco desempenho é explicado pelos níveis de aproveitar mais alto entre a categoria, dados de mercado “pouco inspiradores” e portfólios carentes de propriedades de qualidade e bem localizadas.

Nem toda a culpa, porém, pode ser atribuída exclusivamente aos FIIs. Ainda segundo o banco, a queda também é reflexo da abertura “significativa” do curva de rendimento futuro.

Além disso, o ações mais baratas pode representar uma oportunidade: Itaú BBA destaca que fundos corporativos em rooftops continuam com desconto e “continuam como teses de Ganho de capital”.

Mas é importante saber escolher bem: “Tirando aqueles que têm exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, o curto prazo pode não ser tão animador”.

Em relatório setorial divulgado nesta segunda-feira (17), a equipe do banco de investimentos analisou 14 fundos de escritórios. Entre eles, apenas três receberam recomendação de compraenquanto nove têm indicação neutra e dois vendem.

Abaixo você confere mais detalhes sobre a tese de cada um dos três favoritos do Itaú BBA. Mas antes veja quais foram os 14 FIIs analisados ​​e suas respectivas recomendações:

Entre os fundos imobiliários que passaram com “dez” na avaliação do Itaú BBA, o único que não apresenta desconto nas ações é Propriedades principais CSHG (HGPO11).

Mas o FII também tem suas vantagens. Um deles é uma “carteira simples” com exposição a dois empresas de “qualidade” Isso é “muito popular” — as taxas de vacância são historicamente baixas e assim permaneceram mesmo durante a pandemia de Covid-19.

“Olhando tecnicamente, Ed. Metropolitano e Ed. Platinum não são ativos triplo A, mas são adequados aos seus inquilinos e estão muito bem posicionados e localizados”, afirmam os analistas.

Outras vantagens do HGPO11 são a “interessante” diversificação entre inquilinos com baixo risco de crédito e o aumento constante dividendos pagamentos mensais e preços de aluguel nos últimos anos.

Um ponto de atenção é o baixa liquidez diária de ações no mercado secundário, o que pode dificultar a montagem ou desmontagem de grandes posições.

Os outros dois fundos imobiliários de escritórios favoritos do Itaú BBA

Os outros dois FIIs recomendados pelo Itaú BBA são negociados com desconto na B3. O primeiro deles, o Propriedades RBR (RBRP11)é elogiado pela “gestão dinâmica” que promove compra e venda de ativos maduros.

A RBRP11 também possui um portfólio diversificado. A carteira inclui exposição ao armazéns logísticos por meio de cotas de outro FII operado pela RBR, o Registro RBR (RBRL11).

Porém, há três pontos negativos, na visão do Itaú BBA: alguns ativos “deixam a desejar” quanto à localização e qualidade técnica, o atraso no aluguel de vagas e o fim do aluguel mínimo garantido do edifício River One — o que impacta o vaga física errenda mensal recorrente.

A terceira e última recomendação de compra do banco de investimento vai para Propriedades Tellus (TEPP11), possui um portfólio composto por cinco imóveis de “qualidade técnica inferior, mas com aumento potencial no valor médio do aluguel”.

Analistas destacam que a gestão apresentou bons resultados nos últimos meses — inclusive a vacância física, que era de 5,2% em março do ano passado e agora está zerada.

O FII tem obrigações financeiras que devem ser acompanhadas de perto e concentração de 25% do faturamento em apenas um inquilino, o GPA, mas a gestão promove revitalizações patrimoniais que podem aumentar a atratividade dos imóveis nos próximos meses e, consequentemente, dos aluguéis.