Quando o Investimentos de Mérito nasceu em meados de 2012, o objetivo era atuar como gestora de recursos independente com foco no mercado de fundos imobiliários. A atuação no mercado imobiliário logo levou a casa ao desenvolvimento de projetos. Primeiro por meio de parcerias e depois em voos solo, com a criação da incorporadora e construtora Mérito Imobiliário em 2016.
A vocação para a incorporação logo se tornou o carro-chefe do gestor: o Mérito de Desenvolvimento Imobiliário (MFII1), focado no segmento, é o principal fundo da casa, com patrimônio líquido de R$ 570 milhões e mais de 30 mil cotistas.
Focado no desenvolvimento residencial e na urbanização, o FII registra retorno de mais de 16% este ano, segundo dados da Quantum Finance. O aumento é o maior em EU REPAROíndice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, em 2024.
Com o sucesso da tese a Mérito decidiu reforçar os investimentos no desenvolvimento e promover uma mudança de marca conforme revelou o CEO Alexandre Despontinem entrevista exclusiva com O teu dinheiro.
Segundo o executivo, o objetivo do reposicionamento — que inclui o lançamento de um novo site para consolidar todas as linhas de negócios do grupo — é reforçar que a empresa “não é apenas mais uma gestora”.
“Hoje somos uma instituição financeira com uma construtora e incorporadora dentro do grupo e atuamos em diversos setores. As pessoas que trabalharam conosco às vezes se perguntavam se trabalhavam em um fundo ou desenvolvedor; A ideia é mostrar que somos uma marca, a Mérito, em que cada um tem o seu setor e a empresa se fortalece”, afirma o CEO.
Confira abaixo os destaques da entrevista com Alexandre Despontin.
De onde veio o desejo de expandir as operações de incorporação imobiliária?
Fundamos a Mérito em meados de 2012 como gestora independente de recursos no mercado imobiliário. Naquela época, poucos gestores atuavam nesse segmento e criamos nosso primeiro fundo, o MFII11.
À medida que o fundo cresceu, estruturamos as operações aqui. No início formamos muitas parcerias com outros desenvolvedores e éramos seus parceiros. Com o tempo, passamos a desenvolver projetos próprios, por meio dos quais, como gestor, adquirimos o terreno, aprovamos o projeto e administramos o imóvel desde o início até a entrega.
Com isso, a partir de 2016 formamos uma incorporadora e nosso portfólio passou de 100% feito com parceiros para algo entre 70% e 80% de projetos próprios. Montamos toda a equipe e hoje temos toda a cadeia de uma construtora dentro do fundo.
Em 2020, também obtivemos licença para atuar como Distribuidora de Valores Mobiliários (DTVM). E hoje já temos autorizações da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) e da B3 para administrar recursos e prestar custódia a clientes.
O reposicionamento da marca segue essa linha, de mostrar ao mercado que hoje não somos mais apenas uma gestora. Somos uma instituição financeira que possui uma empresa de construção e incorporação dentro do grupo e atuamos em diversos setores, tanto em gestão, construção e incorporação como também em serviços fiduciários para distribuição de cotas de fundos.
As pessoas que trabalham conosco às vezes se perguntam se trabalham para um fundo ou para uma incorporadora e a ideia é mostrar que somos uma marca, a Mérito, em que cada um tem o seu setor e a empresa se fortalece.
Os empreendimentos com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 400 milhões que deverão ser lançados este ano são direcionados a quais segmentos?
Três deles são empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) na cidade de São Paulo. São apartamentos de 35 a 40 metros quadrados para sua primeira casa. Compradores com renda de R$ 3 mil a R$ 3 mil, dependendo do histórico e relacionamento com a Caixa Econômica Federal, podem adquirir um apartamento conosco.
Além disso, temos também um quarto projeto que é um loteamento em Uberaba (MG). Este lançamento será voltado para a renda média, já que são lotes com cerca de 200 metros quadrados em condomínio fechado.
Você também planeja adquirir terrenos com cerca de R$ 500 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV). Esses novos terrenos deverão mudar o perfil do landbank do fundo ou o foco continuará no segmento econômico?
O mesmo perfil continuará, pois buscamos terrenos de 1.000 a 3.000 metros quadrados voltados ao segmento de baixa renda na cidade de São Paulo. Podemos olhar também para um ou outro empreendimento no interior, tanto aqui em São Paulo quanto em um estado próximo da região.
Nosso plano é lançar cerca de R$ 400 milhões em VGV este ano, então precisamos comprar outros terrenos para repor o estoque desses empreendimentos.
A segunda maior fonte de financiamento para quem compra imóveis no Mérito é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Mas, com a poupança a registar mais levantamentos do que depósitos nos últimos anos, há preocupações em relação ao financiamento?
Temos visto nos últimos anos que, quando chega perto de outubro ou setembro, a Caixa diz que acabaram os recursos do SBPE para fazer novos empréstimos. Mas depois o governo aumenta este limite através da realocação de fundos. Em vez de financiar imóveis usados e para revenda, por exemplo, eles direcionam recursos para empreendimentos residenciais recém-concluídos.
Então é uma preocupação, mas acreditamos que, se o governo entender que não haverá tantos recursos, vai criar algum outro mecanismo ou incentivo para que esses recursos continuem existindo.
A Mérito também planeja ampliar os serviços oferecidos pela DTVM. Quais serão as novidades?
Pretendemos oferecer um portal para que os investidores possam realizar suas transações financeiras aqui dentro da própria instituição financeira. Dessa forma também poderemos mostrar outros produtos além dos FIIs.
A ideia é apresentar outros tipos de investimentos, mas sempre vinculados a algum imóvel, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Depósito Bancário (CDBs) ou Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Mérito possui um fundo cemitério, algo ainda bastante novo no mercado. Como é a tese de investimento neste setor, que exige muito investimento ao mesmo tempo que há uma projeção de alta rentabilidade para o Mérito Cemitérios (MCEM11)?
Os empreendimentos no setor funerário são pouco conhecidos no mercado de capitais. Comparado a outros países, onde esse segmento já está muito mais desenvolvido, aqui no Brasil ainda não temos empresas listadas e há poucas operações de dívida, por isso os investidores não conhecem muito sobre o setor.
Mas é muito imobiliário, pois tem um cemitério onde, assim como num loteamento, o terreno é dividido e um pedaço é vendido para uma família. Esta família pode usufruir deste terreno onde posteriormente são construídos os túmulos para sepultamentos. O cemitério recebe o produto da venda do túmulo e também uma taxa de manutenção, que normalmente é anual ou semestral.
Quando ocorre um óbito, há também taxas de sepultamento, exumação e velório e sepultamento. Prestamos também o serviço funerário de arrumação e trasladação do corpo, venda de coroas e todas as cerimónias que pudermos proporcionar à família neste momento difícil.
Entramos neste mercado em 2016, adquirindo alguns depósitos que depois revendemos. E, em 2022, criamos um fundo para atuar apenas nesse segmento, que é o MCEM11. Esse FII concorreu a concessões na prefeitura de São Paulo e ganhou edital com cinco ativos muito antigos da cidade e que têm um público muito grande. São os cemitérios do Araçá, São Paulo, Santo Amaro, Dom Bosco e Vila Nova Cachoeirinha.
Então a nossa estratégia é ter participações em alguns cemitérios que já estão muito maduros e num setor anticíclico, porque, independentemente da economia do país, a morte acaba acontecendo naturalmente. Com isso, o investidor fica mais protegido em relação a essa demanda, que não tem muita correlação com o crescimento ou retração da economia.
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Ao longo do último ano, as concessões em SP foram alvo de críticas e até de pedido de explicação do Tribunal de Contas Municipal (TCM). Como é esse problema? Há alguma preocupação a esse respeito?
Aqui na concessão de São Paulo existem quatro empresas e, entre elas, a nossa é a que tem mais experiência. Estamos juntos com o Grupo Cortel, que atua neste segmento há mais de 60 anos. E estamos seguindo exatamente o que foi solicitado no edital e trazendo melhorias ainda maiores para a população do que se esperava. Então, em relação ao nosso bloco, acreditamos que não tem nada fora do que foi planejado.
De certa forma, por ser ano eleitoral, o grupo de oposição aqui na cidade, que é contra a privatização dos cemitérios, sempre tentará, de certa forma, divulgar a notícia de que algum cemitério não está bem conservado para aproveitar isso a seu favor. na eleição.
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