Em um caso polêmico e com poucos precedentes no mercado, as decisões judiciais consideraram fraudulento uma emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que está na carteira de fundos imobiliários listados na B3. A operação de R$ 75 milhões foi realizada no ano passado pela Canal de Securitização.
A questão que está agora sob o escrutínio do Tribunal é a da CRI Olímpia. Os títulos são garantidos por recebíveis do Olímpia Park Resortum empreendimento multipropriedade localizado na cidade de mesmo nome no interior de São Paulo.
De acordo com duas decisões diferentes, às quais o O teu dinheiro teve acesso, a cessão dos recebíveis não pôde ocorrer porque, no momento da estruturação da operação, o SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliáriosa empresa que construiu o empreendimento, já foi alvo de 900 ações judiciais.
O argumento aceito em ambos os casos é que o fluxo de recursos destinado ao pagamento dos investidores dos CRI deveria ser utilizado para honrar os distratos dos consumidores que adquiriram as unidades.
O advogado que defende os interesses do Canal, Roger Slosaski, afirma que as duas sentenças se baseiam exclusivamente no número de processos do Olímpia Q27 para justificar a insolvência. “Se for esse o caso, nenhuma grande empresa no Brasil pode realizar operações de crédito”, disse ele.
Na verdade, outras duas decisões judiciais vão na direção dos argumentos do Canal e negaram a ligação entre as dívidas da empresa e a emissão de CRI.
Vale ressaltar que o título está na carteira de pelo menos dois fundos imobiliários da B3, o Recebíveis Pulverizados de Habitat (HABT11) Isso é Habitat XP (XPHB11). Ambas são administradas pela XP Asset e, juntas, somam quase 80 mil acionistas.
No caso do HABT11, o maior dos dois FIIs, o CRI representa 2,29% do patrimônio líquido, ou cerca de R$ 18 milhões. XPHB11 possui exposição de 8,7% da carteira de títulos ao título.
Procurada, a XP informou que a atual operação é resultado de uma securitização originalmente formulada em 2020, com os mesmos recebíveis já transferidos na emissão anterior. “Durante a estruturação, foram realizadas análises robustas e due diligence pelo grupo, o que mitiga qualquer discussão de insolvência”, diz a nota enviada pelo ativo.*
“A operação está em conformidade e possui relação dívida/garantia LTV (Loan to Value) de 50%, desempenho histórico em linha com o esperado e baixa exposição (inferior a 4%) ao PL total dos fundos mencionados”, destacou XP.
Por que o CRI Olímpia é alvo da justiça?
Para emitir um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)empresas de securitização “empacotam” uma série de recursos a serem recebidos no futuro por uma companhia de construção ou outra empresa com projetos imobiliários.
Os recursos, chamados de recebíveis, transformam-se em créditos concedidos para que a empresa conclua o projeto. Os investidores que adquirem CRIs adquirem o direito de receber pagamentos com uma taxa de remuneração e fluxo de depósitos definido pela operação.
No caso do CRI Olímpia, o projeto captou R$ 75 milhões à taxa de IPCA + 11,2% ao ano, com a emissão de títulos pela Canal Securitizadora com vencimento em fevereiro de 2033.
De acordo com o relatório de gestão do HABT11, um dos fundos que detém os títulos em carteira, o dinheiro foi utilizado para pré-pagamento de um CRI anterior e de “outras dívidas da empresa” responsável pelo projeto e do cedente do recebíveis, Olímpia Q27.
O problema da emissão, segundo a Justiça, é que, no momento em que foi concluída, em março do ano passado, a empresa já era alvo de mais de 900 processos judiciais em seu nome, vindos principalmente de consumidores que buscam fazer um cancelamento.
Ou seja, os compradores buscam rescindir o contrato de compra do apartamento e obter a devolução do dinheiro pago. Mas os recursos gerados pelo projeto foram repassados à Canal Securitizadora para cobrir compromissos do CRI.
O advogado do Canal afirma que, no momento da estruturação do título, as demonstrações financeiras auditadas pela KPMG “demonstraram que esse passivo judicial estava devidamente provisionado de acordo com as normas contábeis e que o ativo era suficiente para cobri-lo”.
“Os advogados que defendem nesse sentido [na tese de fraude na emissão do CRI] confundem insolvência com falta de liquidez. Ou seja, a falta de caixa e a falta de bens, por isso o Canal acaba se envolvendo como se estivesse recebendo os recursos em nome de Olímpia, algo que os documentos mostram não ser verdade”, afirma.
As decisões judiciais caminham em direções opostas
Como a transferência dos recebíveis para a securitizadora foi feita após os consumidores já terem enviado os processos à Justiça, pelo menos dois juízes diferentes consideraram que a operação se tratava de um caso de “fraude de execução” —situação em que o devedor fica insolvente e faz o alienação de seus bens para que não sejam sujeitos a execução ou apreensão.
“Como se verifica, o elevado número de ações distribuídas, tornando insolvente o executado, a ocorrência da cessão após a execução, e as manobras adotadas para que não fosse apurado valor nas contas, são suficientes para indicar má-fé”, disse juiz Matheus Cursino Villela, da 1ª Vara Cível de Olímpia.
Na decisão, proferida no mês passado, o juiz determinou que eram improcedentes os recursos interpostos pelo Canal para evitar que os créditos cedidos à securitizadora fossem constrangidos, ou restringidos, para quitar as dívidas do Olímpia Q27.
Em outra sentença, o desembargador Caramuru Afonso Francisco, da 18ª Vara Cível de São Paulo, também reconheceu fraude na execução. O juiz já havia ordenado a apreensão dos bens transferidos para a securitizadora em dezembro.
Por outro lado, outras duas decisões judiciais da região metropolitana de São Paulo foram favoráveis ao Canal em processos semelhantes.
Na primeira, o desembargador Ivo Roveri Neto, da 3ª Vara Cível de Mauá, entendeu que a “mera existência” de outras ações judiciais não caracteriza, por si só, a possibilidade de insolvência financeira.
Portanto, para o magistrado, não há “visto de insolvência ou mesmo má-fé” no caso e a alegação de fraude na execução foi por ele rejeitada.
A juíza Bianca Ruffolo Chojniak, da Comarca de Santo André, também declarou que os créditos cedidos constituem um bem à parte e só deverão responder às dívidas inerentes ao próprio funcionamento do CRI. A sentença, proferida na semana passada, também determinou a “impossibilidade de restrição e/ou penhora dos créditos cedidos” ao Canal.
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