A Semente O Incorp enfrenta dificuldades operacionais e financeiras e não consegue entregar projetos que tinham certificados de recebíveis imobiliários (Cris) como parte do financiamento.
Por conta disso, dois gestores que investiram em CRIs Seed – RBR e a Galápagos – estão assumindo os empreendimentos da incorporadora e construtora de condomínios horizontais de alto padrão de São Paulo.
Galápagos investiu em maio de 2021 em um CRI Semente que financiou a compra de um terreno no Brooklin, bairro nobre da zona sul de São Paulo – o projeto de construção do condomínio Casa Jardim Petrella foi posteriormente aprovado.
A operação foi realizada em um empresa de propósito especial (SPE) com patrimônio direcionado, ou seja, os ativos e passivos desta SPE não se misturam com os ativos e passivos da Semente.
Em meados do ano passado, como parte do monitoramento de crédito, Galápagos identificou que o Seed apresentava sinais de dificuldades de pagamentos e continuidade de obras que, no caso deste projeto, ainda estão em fase inicial.
Galápagos tentou negociar antes de intervir em Seed
A gestora abriu negociações dando mais prazo para a retomada das obras, inclusive postergando o vencimento antecipado dos títulos. Porém, como isso não se mostrou viável, o gestor interveio.
No início de junho, a Seed transferiu sete casas do projeto para Galápagos para amortização parcial dos créditos imobiliários que lastreiam o CRI Seed no valor de R$ 8,289 milhões.
Além disso, Galápagos procurará uma construtora para concluir toda a obra. “O interesse é grande, pela localização e qualidade do projeto”, resumiu fonte que acompanha a negociação.
De acordo com O teu dinheiroas casas que passaram para Galápagos não foram vendidas.
Porém, dentro do projeto existem outros que foram adquiridos por clientes Seed. Portanto, a construtora que assumir a operação entregará todas as unidades.
A expectativa da Galápagos, segundo a fonte, é entregar as casas aos clientes da Seed e vender as sete unidades com lucro, recuperando assim o valor investido nos CRIs.
Procurado, Galápagos não concedeu entrevista.
A Seed é reconhecida no mercado imobiliário de luxo paulista pela qualidade de seus projetos, com casas projetadas por arquitetos renomados.
Problemas da Seed surpreendem o mercado
Os problemas da empresa surpreenderam o mercado, ainda mais considerando o segmento em que atua.
Um especialista do setor imobiliário ouvido pelo O teu dinheiro lembre-se que durante a pandemia houve um estrondo deste tipo de desenvolvimento de ponta:
“Os fornecedores são os mesmos, os custos dispararam e não foram necessariamente refletidos no INCC, índice que capta o custo geral da construção em todo o Brasil”, disse.
Além dos excessos de custos, ele destaca o ambiente de altas taxas de juros no Brasil, que “impacta a geração de caixa das empresas, principalmente se forem altamente alavancadas”.
Além disso, a Seed registou um crescimento acelerado, lançou muitos projetos ao mesmo tempo e teve dificuldade em gerir e manter os custos sob controlo.
Questionado, Seed não respondeu ao pedido de entrevista.
Gerente da RBR deu o alarme no início do ano
No início do ano, a gestora da RBR já havia comunicado aos acionistas do FII RBR Premium Recebíveis Imobiliários (RPRI11) em relação ao rebaixamento do rating da Seed.
O principal fator de revisão, afirmou a RBR em relatório, foi o atraso físico das obras, inferior ao previsto no cronograma inicialmente estipulado.
Outros aspectos que impactaram negativamente o rating da operação foram o desempenho de vendas abaixo do esperado e os aspectos financeiro-operacionais da incorporadora.
Em maio, “diante do cenário desafiador e das limitações da empresa”, a RBR, em comum acordo com a Seed, assumiu a administração de seis empreendimentos habitacionais de alto padrão localizados em regiões privilegiadas da cidade de São Paulo, destituindo a Seed.
A RBR, através de sua equipe interna, está assumindo as etapas de desenvolvimento: construção, vendas, aporte de capital para conclusão dos projetos, acompanhamento, relacionamento com compradores e outros.
Numa nota a O teu dinheiroA RBR afirmou que “os pagamentos da operação estão em dia e isso demonstra a importância do acompanhamento próximo e intenso que adota como prática, garantindo principalmente que os problemas sejam enfrentados de forma especializada e ágil”.
Gestores que investiram nos CRIs da Seed agiram rapidamente
Um gestor que acompanha o mercado de crédito destacou que a RBR e Galápagos agiram rapidamente, minimizando perdas para credores e compradores de imóveis.
“Em ambos os casos, eles assumiram o problema antes que houvesse uma situação de padrão”, disse o gerente.
Ao final de maio, os CRIs Seed correspondiam a 12,8% da carteira do fundo Galápagos Recebiveis Imobiliários (GCRI11). No caso do FII da RBR, a exposição foi de 6,5% do PL do fundo.
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