Nova lei diminui riscos de comprador da casa própria perder imóvel por dívida que não é dele, mas ainda há uma ameaça; entenda

Um julgamento do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) causou turbulência no mercado imobiliário ao deixar aberta a possibilidade de o comprador perder o imóvel para quitar uma dívida do antigo proprietário que não estava registrada no registro de imóvel.

Mas uma lei promulgada em Março deste ano deverá reduzir a incerteza. O texto de Lei 14.825 incluiu na legislação originária um artigo que diz que a compra e venda de imóveis efetuada a partir de agora não será afetada por atos jurídicos anteriores que não tenham sido registrados no cadastroincluindo ações de improbidade administrativa e hipoteca judicial.

“Na prática, houve um aumento na segurança jurídica em caso de eventual dívida ou ação judicial que não estivesse registrada no registro de imóvel”, afirma Kelly Petruy Sanches, do escritório Rücker Curi Advocacia e Consultoria Jurídica.

O advogado, especialista em direito imobiliário, afirma que, com o advento do novo artigo, bastaria agora emitir um número de matrícula atualizado, sem indisponibilidades ou penhoras anteriores, para comprovar que o novo proprietário adquiriu o imóvel de boa-fé.

A lei, porém, ainda precisará de tempo para se mostrar eficaz, mais precisamente em relação ao entendimento do STJ quando as dívidas em questão forem dívida ativa —uma espécie de “Serasa” do governo.

A seguir você entenderá melhor o que gerou o problema e o que esperar com a mudança na legislação.

Entenda o caso

Comprar o casa própria É um sonho para a maioria dos brasileiros. Antes de realizá-lo, porém, é preciso enfrentar o pesadelo burocrático de conferir uma série de documentos e certidões para garantir que o negócio não gerará dores de cabeça no futuro — ou mesmo a perda do imóvel.

O mais importante deles é o cadastrouma espécie de “certidão de nascimento” que registra toda a vida da propriedade, incluindo transferências de propriedade, hipotecas, financiamentos, restrições e execuções hipotecárias de credores.

Vale ressaltar que desde 2015 existe uma lei que concentra os atos neste documento. Um dos artigos diz que as situações jurídicas que não constem do registo predial não poderão ser contestadas pelo eventual comprador.

Na prática, porém, ainda é necessário acrescentar uma série de certificados adicionais para salvaguardar o princípio da boa-fé. Além de cara e demorada, a movimentação nem elimina completamente o risco — apenas o minimiza, pois ainda pode haver ações judiciais em outros estados além da localização do imóvel e não incluídas na busca, por exemplo .

VEJA TAMBÉM — AGORA O GOVERNO PODE USAR SUA PRÓPRIA CASA PARA PAGAR DÍVIDAS DE OUTRAS PESSOAS

A decisão do STJ

Burocracias à parte, a falta de pendências na matrícula do imóvel foi vista como uma forma de o comprador evitar problemas. Isso até que uma decisão do STJ no ano passado alterou esse entendimento.

A existência do nome de um vendedor de imóvel na dívida ativa —e cuja dívida não constava do registro— esteve no centro de um julgamento.

Na época, o STJ decidiu que há presunção de fraude na venda de bens do devedor após o registro do crédito tributário na dívida ativa.

A presunção de fraude é absoluta e as transações podem ser invalidadas pelos tribunais. Ou seja, na prática, quem comprou um imóvel é dono de um bem sujeito a ser alvo de execução hipotecária caso algum proprietário anterior esteja em dívida ativa.

O que acontece agora?

A mudança na lei traz um conforto adicional ao mercado imobiliário, mas, como o artigo ainda é novo, é preciso aguardar para ver como ele será aplicado nos novos negócios, segundo o advogado.

Ela cita um possível cenário semelhante ao caso julgado pelo STJ: os defensores do Estado executor de dívida tributária alegarão que a lei não se aplica porque a questão da dívida ativa não está expressa no texto. O adquirente do imóvel aderirá ao facto de, no novo artigo, constar que qualquer ato deve constar do registo, independentemente de se tratar de dívida ao Fisco ou não.

“Precisamos ver qual será o entendimento do STJ nos próximos meses”, afirma o advogado.

Como tomar cuidados na compra de casas, apartamentos ou outros imóveis

Até que o Tribunal se posicione, a recomendação é que os potenciais compradores realizem amplas diligências antes de adquirir uma casa, apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel. E, se possível, com a ajuda de um especialista.

“Apesar da boa intenção do artigo de afastar essa busca por certificados e ações, o que recomendo aos meus clientes é ir sempre atrás dos documentos para minimizar o risco e para que estejam bem embasados. Seria negligência baseá-la apenas no artigo da lei”, afirma o advogado.

É importante lembrar que, como a referida decisão do STJ inclui todas as vendas realizadas desde 2005 – ano de publicação da lei que embasou o julgamento – é necessária a obtenção de certidões de dívidas ativas de todos os proprietários do imóvel desde então nos órgãos municipais. corpos. , estado e União.

Além disso, também é necessário consultar a situação fiscal das empresas vinculadas a vendedores.