Para quem gosta de investir propriedades, uma das formas mais tradicionais de ingressar nesse universo é a compra direta de casas, apartamentos e espaços comerciais para alugar. Mas existe outra opção que costuma exigir um investimento inicial menor e menos burocracia: fundos imobiliários.
Criados há pouco mais de 30 anos e negociados em bolsa, os FIIs se consolidaram como uma alternativa para lucrar com o mercado imobiliário, que é uma das paixões dos brasileiros, com mais liquidez e exposição a um número ainda maior de segmentos imobiliários.
Além disso, os fundos imobiliários também oferecem uma renda mensal na forma de dividendos que é isento de Imposto de Renda para todos os cotistas de FII com mais de 100 investidores.
Mas, apesar dos muitos pontos positivos, ainda há um aspecto importante a considerar: o retorno. Os fundos rendem mais do que investir em imóveis ou a compra direta de imóveis ainda é mais vantajosa do ponto de vista de rendimento?
O campo de batalha entre fundos imobiliários e imóveis.
A equipe de análise da Pesquisa de IQA decidiu responder a essa pergunta em relatório divulgado nesta quinta-feira (25).
A equipe usou dados de FipeZap, índice que acompanha o preço de apartamentos prontos em diversas cidades, e o IFIX, que reúne os maiores e mais negociados fundos imobiliários na bolsa brasileira, entre janeiro de 2018 e maio deste ano.
No caso dos FIIs, o EQI considerou que os dividendos mensais eram reinvestidos mensalmente na mesma carteira de ativos. Para os imóveis foi utilizado o aluguel médio mensal sem desconto do Imposto de Renda.
Ainda sobre os parâmetros de comparação, a pesquisa abrangeu números de quatro cidades: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e São José do Rio Preto.
No período analisado, as capitais de São Paulo e Minas Gerais superaram a valorização média do IFIX, enquanto Rio de Janeiro e São José do Rio Preto ficaram abaixo do índice.
O levantamento não considera, porém, possíveis gastos com o imóvel, como reformas e impostos e custos de vacância, além de presumir que os equipamentos permaneceram alugados por
todo o período.
“Portanto, a análise mostra crescimento constante, sem grandes oscilações negativas. Este é um cenário ideal que, na prática, é muito difícil de ocorrer e traz a percepção de que o investimento direto em imóveis não sofreu variações”, destaca o EQI.
No caso dos FIIs, que são negociados em bolsa, não existe essa distorção, pois o índice inclui os dividendos recebidos e a avaliação média da carteira. Todos os custos e possíveis quedas de receita já estão refletidos na composição do índice.
“As oscilações diárias de preços podem ser vistas como uma desvantagem por alguns investidores. Porém, essa marcação reflete com precisão o valor real do seu patrimônio naquele momento – quem já tentou vender um imóvel com certa urgência sabe o que estou fazendo. falando”, diz o relatório.
Os cinco fundos imobiliários que renderam mais que imóveis
Além da comparação entre cidades e IFIX, o EQI também selecionou cinco fundos imobiliários que são ou já foram recomendados pela casa para verificar seu desempenho nos últimos seis anos.
Vale ressaltar que não há grande representatividade do segmento residencial dentro do IFIX. Os principais nomes do mercado investem atualmente em ativos de crédito imobiliário, armazéns logísticos, shopping centers e escritórios ou são híbridos.
Portanto, a EQI escolheu um FII de cada um destes cinco segmentos para comparação: Patria Prime Offices (HGPO11)Ó BTG Pactual Logística (BTLG11)cujo segmento está no nome, o Shoppings XP (XPML11)shopping, o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11)representativo dos híbridos e, por fim, o Índice de Preços Kinea (KNIP)um fundo de papel.
Todas superaram a média do mercado imobiliário paulista — cidade com maior rentabilidade entre as quatro selecionadas para a pesquisa — e, segundo o EQI, “poderiam formar uma carteira com investimento inicial de R$ 1 mil”.
O destaque foi o desempenho do HGPO11, com rretorno de quase 200% entre janeiro de 2018 e maio de 2024. Mas a janela para investir neste FII pode fechar em breve: recentemente, os acionistas aprovaram a venda da carteira para outro fundo, o que pode levar à liquidação do Pátria Prime Offices.
Além do HGPO11, outros dois fundos também registraram rentabilidade superior a três dígitos no período, BTLG11 e XPML11. Confira abaixo:
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