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XPML11, BTLG11 e mais 15 fundos imobiliários com descontos e dividendos atrativos, segundo especialistas em garimpar oportunidades em FIIs

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O termo mineração surgiu para nomear a atividade de extração de substâncias minerais, principalmente ouro, diamantes e outras pedras preciosas. Porém, desde o seu surgimento, há mais de 300 anos, a palavra ganhou novos significados e aplicações e passou a ser utilizada como sinônimo de busca por oportunidades, inclusive em investimentos.

Atualmente, nenhum solo é tão fértil para quem busca formas de pagar barato por bons ativos financeiros como a bolsa de valores brasileira. Isso porque não só as ações são baratas (como mostra esta reportagem especial do Seu Dinheiro): os fundos imobiliários negociados na B3 também têm descontos atrativos.

O apetite pela classe, cujo lastro está em um setor altamente dependente de financiamento de longo prazo, foi reduzido pela interrupção do ciclo de queda da taxa Selic e pela abertura da curva de juros brasileira.

O risco fiscal que assombra outros produtos de renda variável também contribuiu para uma fuga de ativos e uma queda nas ações — especialmente no caso dos fundos tijolos, que investem em ativos reais como escritórios, armazéns e shopping centers.

Mas, assim como os garimpeiros no Brasil colonial tiveram que cavar fundo na terra para encontrar pedras preciosas, os investidores também têm que analisar com cuidado para não comprar ouro de tolo em vez de bons FIIs para enfeitar (e valorizar) seu portfólio. .

Para ajudar nesse trabalho, conversamos com analistas, gestores e outros especialistas em explorar oportunidades no mercado de fundos imobiliários.

Confira abaixo as principais recomendações para o segundo semestre de Caio Araújo, analista da Empiricus, Caio Castro, sócio da RBR Asset, Flávio Pires, Gustavo Moura, Larissa Gatti Nappo — analistas do Santander, Capitânia Investimentos e Itaú BBA, respectivamente — e Paula Casarini, CEO da Colliers Brasil.

Esta matéria faz parte de uma série especial do Seu Dinheiro sobre onde investir no segundo semestre de 2024. Confira a lista completa:

Quanto maior o risco, maior o desconto

Assim como os cristais mais cobiçados costumam ser os mais difíceis de encontrar, quem busca mais descontos também deve estar disposto a correr riscos maiores.

“Os fundos de lajes corporativas ainda são os mais descontados. Nesses momentos de estresse do mercado, eles apresentam ainda mais desvalorização porque têm um desafio maior pela frente, se comparados aos FIIs para armazéns e shopping centers, por exemplo”, afirma Larissa Nappo, do Itaú BBA.

E é preciso ter cautela redobrada com o setor: Flávio Pires, do Santander, lembra que os escritórios estão “patinando” desde a pandemia de covid-19, quando o distanciamento social e a adoção do home office levaram ao aumento de vagas — e ainda não se recuperaram completamente.

A situação também muda dependendo do local analisado. Paula Casarini, da Colliers, afirma que já é possível perceber um início de recuperação de preços e queda nas vagas disponíveis nas regiões do Itaim, Nova Faria Lima e Juscelino Kubitschek, em São Paulo.

Dados da consultoria mostram que as localidades citadas pelo CEO registram taxa média de vacância de 4% a 6%, ante 23% no restante da capital paulista. As regiões de Santo Amaro e Marginal Pinheiros apresentam as maiores taxas, 58% e 48%, respectivamente.

“Ou seja, é preciso olhar em quais regiões estão ocorrendo as melhorias e onde os FIIs estão posicionados”, diz Casarini.

Mas, para quem escolhe os activos certos, o risco pode ser compensado por uma combinação de dividendos e potencial valorização das acções.

“Os fundos de laje estão tão descontados que os retornos que eles pagam já são atrativos, o que é uma grande vantagem. O investidor recebe um gordo dividendo e ainda tem possibilidade de ganho de capital”, afirma Gustavo Moura, de Capitânia.

Fundos imobiliários de escritório favoritos dos especialistas

Delineadas as perspectivas para o setor, os especialistas escolheram os seus fundos imobiliários logísticos preferidos para o segundo semestre.

O Itaú BBA, por exemplo, avaliou recentemente 14 fundos do segmento e recomendou a compra de apenas três deles: Propriedades Patria Prime (HGPO11)Ó Propriedades RBR (RBRP11) e a Propriedades Tellus (TEPP11).

Para se ter uma ideia do tamanho do desconto de apenas uma delas, o preço de tela do HGPO11 é mais de 10% inferior ao valor patrimonial das ações, uma espécie de valor justo para a carteira, apesar da carteira ser formada por duas unidades de “alta qualidade” localizadas no Itaim Bibi, em São Paulo,

Os edifícios em questão são muito procurados — a vacância é historicamente baixa e assim permaneceu mesmo enquanto a pandemia castigava os demais FIIs do setor — e cobiçados, como lembra Caio Araújo, da Empiricus, que também aponta o HGPO11 como sua preferência no setor.

“Tivemos uma reavaliação patrimonial interessante nos últimos meses, já há uma oferta em cima da mesa pelos ativos e é possível que haja outras. É sinônimo de qualidade quando se pensa em edifícios corporativos e ainda existe a possibilidade de ser liquidado em breve”, afirma o analista.

A RBR Properties é elogiada pelo BBA pela sua “gestão dinâmica” que promove a compra e venda de ativos maduros e um portfólio diversificado. Já a Tellus Properties possui um portfólio composto por cinco imóveis de qualidade técnica considerada inferior, mas com potencial de aumento no valor médio de locação.

LEIA TAMBÉM: Os gestores de fundos imobiliários se unirão? Conhecida pelo ativismo, Capitânia vê consolidação como caminho natural para indústria de FII

Se os fundos imobiliários de escritório são recomendados para os prospectores mais ousados, os FIIs de papel de alta qualidade, que investem em títulos de crédito setoriais emitidos por empresas de baixo risco, são uma alternativa para quem não quer arriscar tanto, mas ainda assim procura para oportunidades.

“Já vemos alguns atores institucionais migrando de volta para o papel. Ainda não fizemos esse movimento porque achamos o upside do tijolo mais atrativo, mas alguns grandes fundos de alta negociam com desconto relevante e ficam muito defensivos para o investidor”, diz o analista da Capitânia, que cita o RBR Rendimento Alto Grau (RBRR11) como uma opção dentro do segmento.

Caio Castro, que é gestor de portfólio da área de propriedades e renda da RBR Asset, acredita que a classe é uma boa alternativa para o curto prazo. “Estar alocado em grandes fundos de crédito com muita liquidez e bom crédito não é algo que causa sofrimento. Dessa forma, você pode explorar o mercado com calma.”

A casa pretende migrar aos poucos para o quintal de alvenaria. Mas, por enquanto, continua focado no crédito, com destaque para os fundos Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), Crédito Imobiliário Estruturado RBR (RBRY11) Isso é Índices de preços Kinea (KNIP11).

Os FIIs de papel também são uma estratégia mais “evidente” para o momento na visão de Caio Araújo, da Empiricus. “O nível de volatilidade e risco é menor e o carry, com oportunidade de geração de renda, ainda é muito atrativo, principalmente com o CDI permanecendo em torno de 10,5% ao ano”, afirma.

O analista também cita o KNCR11, cuja carteira está mais de 98% atrelada ao índice, como principal alternativa para aproveitar por mais tempo os juros altos. A taxa média de retorno da carteira é CDI + 2,5% ao ano.

Mais algumas opções para sua carteira

Além de selecionar os ativos certos, outra recomendação dos especialistas — e não apenas para o segundo semestre do ano, mas para qualquer alocação ao longo do tempo — é diversificar a carteira. Escolher bons FIIs de diferentes setores ajuda a mitigar ainda mais os riscos e a aumentar o potencial de ganhos da carteira.

Nesse sentido, os especialistas consultados pelo O teu dinheiro trazem mais dez alternativas de outros três segmentos de fundos imobiliários.

No nicho de shopping centers, por exemplo, o analista da Capitânia cita alguns dos FIIs que estão entre as maiores posições nos fundos da casa: Compras BTG Pactual (BPML11), Shoppings Brasil (MALL11) Isso é Shoppings Gazit (GZIT11).

Caio Castro, da RBR, destaca a Shoppings XP (XPML11) como exemplo de ativo do setor com carteira prime, liquidez e resiliência, enquanto Caio Araújo, da Empiricus, prefere o Shoppings HSI (HSML11).

“A carteira HSML11 não é tão diversificada quanto outros fundos mais tradicionais, mas entendemos que a gestão tem feito movimentos interessantes, tanto na reciclagem da carteira quanto na possível expansão em alguns ativos, além de um cap rate superior à média”, afirma o analista.

Passando para o segmento logístico, a escolha de Araújo é a Bresco Logística (BRCO11). “A nosso ver, é um fundo que tem um portfólio de alta qualidade, ótima localização e passou por momentos difíceis, mas agora o portfólio parece bem arredondado, com aquisições interessantes e um elevado rendimento de dividendos.”

Caio Castro indica um fundo da casa, o Registro RBR (RBRL11)enquanto Gustavo Moura cita o Log CP Inter (LGCP11) — O Inter FII foi originalmente criado para investir nos armazéns da Log Commercial Properties — e Flávio Pires, do Santander, prefere o BTG Pactual Logística (BTLG11).

Finalmente, no sector do rendimento urbano, o TRX Imóveis (TRXF11) é a principal aposta dos analistas da Empiricus e do Santander. “O TRXF11 tem uma estratégia mais focada em contratos atípicos e, para quem busca dividendos, é o player mais relevante”, afirma Caio Araújo.



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