O governo anunciou uma nova mudança na regra de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI) — imposto municipal e do Distrito Federal pago pelo comprador do imóvel.
A mudança foi registrada no segundo projeto de lei complementar do reforma tributáriajá enviado ao Congresso.
Com a mudança na regulamentação, o momento da tributação passa a ser o momento da assinatura do contrato de compra e vendae não mais o momento da inscrição no cartório de imóveis.
Mas a mudança não agradou especialistas fiscais. Advogados afirmam que a nova redação do texto ainda prevê a antecipação do Arrecadação de impostos — indo contra decisões judiciais já consolidadas.
Por isso, os especialistas acreditam que a mudança seria um retrocesso, pois abre caminho para novos questionamentos no futuro.
ITBI: arrecadação do IPTU
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado de quem adquire um imóvel imóvel e formaliza a transação. Ou seja, até o pagamento da taxa, a escritura definitiva não é repassada ao comprador.
O cálculo do imposto e a emissão da fatura são realizados pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado. A taxa varia dependendo da cidade, pois é um imposto municipal.
A pedido dos prefeitos, o Ministério das Finanças antecipou o momento da cobrança do ITBI, que agora ocorre mediante a efetiva transferência de propriedade. De acordo com o Código Civil, isso só seria feito após o registro no cartório de imóveis, juntamente com a alteração da matrícula do imóvel.
A minuta do projeto, que foi enviada ao Casa Civilabriu a possibilidade de as prefeituras realizarem essa cobrança em dois momentos anteriores à transferência:
- na assinatura da escritura, que é um contrato público de compra e venda — e que é feita na presença de um notário; ou
- na cessão de direito de aquisição de imóvel — que ocorre quando uma pessoa vende o direito de compra de um imóvel que ainda está em construção, por exemplo.
A segunda hipótese, fortemente criticada por tributaristas, foi retirada do texto antes de ser enviada aos parlamentares.
Mesmo assim, a avaliação dos advogados é que o projeto continua com alto risco de judicialização, pois iria contra o que diz o Código Civil e o que foi decidido pelo Tribunal de Justiça Federal (STF) e por Superior Tribunal de Justiça (STJ) anteriormente.
De São Paulo para todo o Brasil?
Em acórdão proferido em fevereiro de 2021, o STF decidiu que o fato gerador da cobrança do ITBI ocorre somente após a transferência do propriedade imobiliáriaque é realizado mediante registro em cartório.
No entanto, o Tribunal acolheu recurso do município de São Paulo e agora irá reexaminar a questão.
Atualmente, a legislação paulista abre a possibilidade de o pagamento ocorrer no momento da escritura ou na transferência de direitos.
O pedido de inclusão desse trecho no projeto de reforma foi liderado pela capital paulista, segundo o Estadão.
O objetivo, portanto, seria transportar a lei paulista para a esfera federal.
O que dizem os especialistas sobre a mudança do IPTU
Na opinião do pesquisador do Insper e tributarista do Mannrich e Vasconcelos Advogados, Breno Vasconcelos, a mudança no IPTU é “uma tentativa de consolidar uma situação que já foi questionada e rejeitada pela Justiça”.
“Ou seja, tenta-se contornar entendimentos jurídicos sobre o tema por meio de legislação complementar”, afirmou.
Para o especialista, porém, não é possível modificar conceitos de direito civil pelas normas tributárias. Para isso, seria necessária a mudança da Constituição e de toda a lógica do Código Civil, que exige o registro do título de transmissão de bens.
Daniel Cardoso Gomes, sócio do Amatuzzi Advogados e especialista na área de direito imobiliário, avalia que o projeto deixa o cenário do ITBI ainda mais confuso, abrindo grande margem para judicialização.
“O projeto está caracterizando o fato gerador (da arrecadação do imposto) antes que o fato realmente ocorra”, disse. “É um grande retrocesso. Todas essas discussões renascerão.”
Para o secretário-executivo da Frente Nacional de Prefeitos (FNP), Gilberto Perre, a exclusão pelo governo de parte do artigo do ITBI não altera significativamente o que já estava definido na minuta.
Segundo Perre, o texto atual ainda prevê que o imposto será cobrado mediante assinatura da escritura pública, ou equivalente, de compra e venda do imóvel.
“A exclusão não muda, porque o segundo item (que foi retirado) está contido no primeiro, que foi mantido”, afirmou.
*Com informações do Estadão Conteúdo.
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