Fundos imobiliários estão baratos, mas descontos devem acabar em breve — estrategista diz como aproveitar a “promoção” enquanto ainda há tempo

Você fundos imobiliários oferecem uma série de vantagens para quem gosta de investir em mercado de imóveis. Entre eles estão os dividendos isentos de imposto de rendaO proteção contra inflação através de investimentos em ativos reais e liquidez fornecido pela listagem na bolsa de valores

Esta última característica, porém, revelou-se uma faca de dois gumes para o setor nos últimos meses. Por terem suas ações negociadas na B3, os FIIs têm sofrido com a falta de apetite ao risco que afeta outros ativos de renda variável, como as ações.

Ó EU REPAROíndice que reúne os principais fundos imobiliários da bolsa brasileira, acumulou queda de 1,3% em junho até esta sexta-feira (28), último pregão do mês.

Mas, assim como a presença na bolsa pode ser uma vantagem ou uma desvantagem, o recuo dos FIIs também pode representar uma oportunidade para quem gosta de pagar barato por ativos de qualidade.

Segundo Cauê Pinheiro, estrategista de investimentos da Colheitaos fundos são negociados com um desconto “significativo” nas ações – em média 12% abaixo do valor contábil, uma medida de “justo valor” da carteira – que já vem sendo mantido há algum tempo.

Porém, você precisa ser rápido, pois a “promoção” pode ter uma data de término. “O desconto tende a fechar no ano que vem, com a retomada da queda dos juros”, disse hoje o estrategista durante evento do setor promovido pela Fincare Investimentosescritório credenciado ao Safra.

O banco acredita que Banco Central não vai mais cortar Taxa Selic nesse ano. Mas ele aposta que, com a inflação se aproximando da meta do próximo ano, o BC terá espaço para reduzir novamente os juros.

Como escolher os melhores fundos imobiliários para compor sua carteira?

Essa flexibilização monetária deverá ser um gatilho para a ascensão de diversos ativos de renda variável, inclusive os FIIs.

Por enquanto, porém, as cotas permanecem em níveis mais baixos. Principalmente nos segmentos híbrido, escritórios, fundos de fundos e agências bancárias, segundo Pinheiro.

Para quem quer aproveitar o momento para alocações com desconto, o estrategista do Safra conta o que analisar na hora de comprar um ativo. Os principais fatores são:

• Avaliação: é necessário verificar a relação entre o preço de tela e o valor patrimonial do FII e entender se ele negocia em patamar depreciado por fatores de mercado ou problemas estruturais da carteira;
• Rendimento de dividendos: verificar se o pagamento de dividendos está alinhado com a média do segmento, se é sustentável no longo prazo e se existe possibilidade de aumento das distribuições futuras;
• Possibilidade de valorização de ativos da carteira;
• Qualidade de gestão: quem é o gestor e como é a governança do fundo — como foram as últimas decisões de alocação de capital, por exemplo;
• Volume de negócios: verificar se a liquidez do FII suporta a alocação desejada.

Para fundos de tijoloque investem em imóveis como armazéns, escritórios e shopping centers, também é importante verificar outros elementos do portfólio, como localização, qualidade técnica dos ativos, carteira de inquilinos, índices de inadimplência e vacância.

“Localização é tudo no mercado imobiliário, se os imóveis estiverem em uma região com muita procura, o FII provavelmente não terá problemas com vacância e repasse de preços de aluguel”, afirma o estrategista.

No caso de fundos de papelcujo nome faz alusão à carteira composta, em sua maior parte, por títulos de crédito do setor imobiliário, vale verificar como se compara a rentabilidade da carteira com títulos públicos, índices de ativos e garantias de operações — ou seja, quão protegida ela está o FII em casos de inadimplência.

Pinheiro também recomenda uma análise do rating das operações que compõem a carteira para entender a qualidade da carteira e o risco que o investidor corre ao investir em fundos imobiliários desse tipo.