BTLG11: gestor do fundo imobiliário queridinho dos analistas diz onde vê oportunidades e detalha estratégias de reciclagem e aquisições

Ó BTG Pactual Logística (BTLG11) é um dos três maiores fundos imobiliários do segmento na B3. Tanto em termos de número de acionistas — já estão 328 mil investidores base – bem como em termos de patrimônio líquido, que excede o R$ 4,3 bilhões.

Segundo um dos gestores do FII, Francisco Tavares Júnioro tamanho do portfólio tem ajudado em uma das principais estratégias: a reciclagem do portfólio.

“O fundo assumiu uma dimensão em que temos contacto com todos os grandes players do mercado, pelo que surgem oportunidades de desinvestimento. Não precisamos vender. Mas o tamanho da estrutura faz com que surjam oportunidades específicas”, afirmou o gestor em entrevista ao O teu dinheiro.

Segundo Tavares Júnior, a reciclagem oportunista é um alicerce muito forte de gestão. “Nos últimos quatro a cinco anos, vendemos de 10% a 12% do patrimônio líquido do fundo com o objetivo de criar valor para os acionistas e reciclar capital”, afirma.

As últimas vendas incluem transações de dois milhões de dólares anunciadas no início deste ano para a venda de armazéns nos estados da Bahia e de São Paulo e do terreno onde funcionava a antiga fábrica da Ford no ABC Paulista.

“Muitas vezes vendemos um imóvel e compramos outro adiantado com desconto de 10%, 15%. Então é um pouco dessa expertise e dessa oportunidade que a gente vê e acaba capturando com o papel da reciclagem”, afirma o gestor.

Portfólio ainda maior

Mas o portfólio BTLG11 não se trata apenas de vendas. Para atingir o tamanho atual da carteira, o FII também conta com uma estratégia de aquisições que, segundo Tavares Júnior, se baseia na seguinte tríade: localização, risco de crédito do inquilino e qualidade de construção.

Os três pilares são elogiados por analistas —o fundo é um dos preferidos das corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro para a seleção mensal de FIIs e foi o mais recomendado por dez meses consecutivos.

Especialistas destacam que grande parte da área bruta locável (ABL) do fundo está concentrada em São Pauloregião com maior demanda e preços por metro quadrado mais elevados do setor.

“Mais de 80% da carteira está em SP, é difícil um fundo desse porte ter uma carteira tão bem localizada”, afirma o gestor.

As aquisições mais recentes seguem a mesma linha. Em abril, por exemplo, o fundo imobiliário fechou a compra de 11 ativos e cerca de 550 mil praças, a maior parte localizada no principal mercado logístico do país.

Onde estão as oportunidades, na visão da gestão do BTLG11

E novos anúncios de aquisições com perfil semelhante devem ser feitos em breve, já que a administração não vê janelas para novas captações no curto prazo e está focada em alocar o capital obtido com a última emissão de ações. A operação captou R$ 1,5 bilhão na bolsa em março.

“Entendemos que o momento do mercado é oportuno e, graças ao financiamento, estamos preparados para aproveitar as oportunidades”, afirma Tavares Júnior.

Questionado sobre onde estão as lacunas para bons negócios no mercado, o gestor cita, por exemplo, fundos estrangeiros que alocaram no Brasil e que agora precisam retirar seus investimentos daqui.

Com o término dos prazos de investimento, juntamente com o cenário internacional de fuga de capitais dos mercados emergentes, eles estão querendo desinvestir e foi criada uma oportunidade para investidores locais que desejam construir uma posição. São carteiras grandes, que valem mais de R$ 1 bilhão, e poucos players têm esse dinheiro em mãos, então somos privilegiados.

Francisco Tavares Júnior, BTLG11