Gestora de fundos imobiliários conhecida pelo ativismo, Capitânia vê consolidação como o caminho natural da indústria de FIIs

No mercado de fundos imobiliários, os anúncios de compra e venda de ativos, como armazéns, shoppings e escritórios, não são novidade. Mas outro tipo de notícia também tem se tornado mais frequente: tentativas de consolidação, com potenciais liquidações de FIIs, fusões de carteiras e até fusões de gestoras.

E, para o Capitânia Investimentos, movimentos desse tipo são naturais do setor e devem acontecer cada vez mais. “A consolidação dos gestores é o caminho a seguir. Os ‘grandes’ vão crescer a cada dia e os médios vão se unir”, afirma Flávia Krauspenhar, sócia fundadora e diretora do ativo independente.

A casa, que está prestes a completar 21 anos de atuação neste mercado e conta com mais de R$ 25 bilhões sob gestão — com quase R$ 10 bilhões só em estratégia imobiliária — é conhecido justamente por sua postura ativista.

Recentemente, por exemplo, conseguiu aprovar uma mudança na gestão do VBI Agro (QAGR11). O fundo focado em propriedades de armazenamento para a cadeia do agronegócio conta com mais de 20 mil cotistas, incluindo duas dezenas de fundos administrados pela Capitânia.

Apesar de bem-sucedido, o movimento foi questionado, na época, pelo ex-gestor do FII, que chegou a acusar o Capitânia de praticar uma “estratégia predatória” com outros fundos.

Pioneirismo no mercado de fundos imobiliários

Krauspenhar reconhece que algumas decisões da gestora “causam” ruído no mercado, mas diz que o objetivo principal não é gerar manchetes, mas sim desbloquear valor para os acionistas.

E esse objetivo tem sido alcançado na maioria dos casos, como indica a história desde que a gestora começou a investir ativamente em cotas de outros fundos imobiliários, há 10 anos.

Um caso emblemático ocorreu em 2016, quando a Capitania esteve por trás do primeiro oferta pública de aquisição (OPA) do mercado de FII.

Na época, os fundos da gestora compraram o máximo de cotas possíveis do fundo de recebíveis WMRB11, que negociava com desconto na bolsa, para garantir maioria em assembleia e aprovar a liquidação da carteira.

A estratégia resultou em uma Taxa Interna de Retorno (TIR) ​​anualizada de 33% para o investimento da gestora. Para efeito de comparação, o IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, teve rentabilidade de 22,6% na mesma janela.

Ativismo em carne e osso: o caso Capitânia Reit FOF (CPFF11)

O diretor destaca ainda que o ativismo não é feito apenas com outros FIIs, mas também “na própria carne”. Um grande exemplo é o FOF emblemático de Reit (CPFF11)o fundo de fundos da casa cuja carteira foi dividida em três em 2022.

Tal como acontecia com muitos FOFs na altura, o CPFF11 era negociado abaixo do valor contabilístico — uma medida do “valor justo” da carteira — no mercado secundário. Na visão do gestor, o “desconto duplo” não fazia sentido, considerando que a carteira era composta por cotas de outros FIIs.

Por isso, Capitânia propôs dividir o fundo em outros dois ativos, incluindo um FII com prazo determinado. O movimento permitiria que acionistas que possam se sentir incomodados com o nível das ações recebessem os recursos de volta pelo valor patrimonial, em vez do preço com desconto no mercado secundário.

A proposta foi aprovada pelos investidores e o FII, que contava com pouco mais de 15 mil cotistas, foi dividido em três.

Atualmente, o número de acionistas se aproxima de 9 mil e, com a mudança no cenário macroeconômico reduzindo o apetite dos investidores por este e outros ativos de renda variável, o CPFF11 volta a ser negociado abaixo do seu valor contábil.

Mas quem optou por permanecer na base acionária garantiu um retorno acumulado de 17,1% desde o início do FII, ante ganhos de 9,6% do IFIX no mesmo período, segundo o último relatório da administração. Já o rendimento de dividendos — indicador que mede o retorno de um ativo proveniente do pagamento de dividendos — é de 10,75%.