Nem tudo está perdido: mesmo com tempestade no mercado local, é possível encontrar FIIs pagando bons dividendos

No que diz respeito ao desempenho do mercado de capitais nas últimas semanas, é inevitável abordar os movimentos questionáveis ​​das instituições nacionais no que diz respeito à condução da política económica, fiscal e corporativa.

Em uma janela de 45 dias, tivemos acontecimentos negativos relacionados ao cumprimento de metas fiscais e à troca de comando na principal estatal do país, que corroeu R$ 50 bilhões do seu valor de mercado.

Para colaborar, o Comitê de Política Monetária (Copom) fez corte de 0,25 ponto percentual na Taxa Selic, mas o comunicado foi mal digerido pelo mercado. Houve uma clara quebra de credibilidade neste ponto.

Com isso, mais uma vez a bolsa brasileira foi na contramão do resto do mundo, com queda de quase 3% no mês (Ibovespa). Quando olhamos para o fundos imobiliárioso desempenho do Índice de Fundos Imobiliários (IFix) ficou muito próximo de zero no período.

Selic e FIIs

Tal como descrito na última coluna, os potenciais benefícios do ciclo de queda das taxas de juro locais estão ameaçados. As projeções do Boletim Focus para o final do ano para a Taxa Selic já estão em 10,0%. Vemos muito pouco espaço para um novo corte na próxima reunião do Copom.

Esse é um fator importante para os fundos imobiliários (FIIs), veículos tradicionais de captura de valor em ciclos de queda dos juros. É um dos pilares da tese de investimento na categoria em 2024, especialmente no setor de tijolos.

Ainda assim, nem tudo está perdido. Apesar do ministro da Fazenda questionar a meta de inflação doméstica (em mais uma excelente demonstração de timing), os dados do IPCA-15 de maio foram favoráveis, com núcleos controlados.

Um nível de inflação controlado deixa espaço para uma política menos restritiva, desde que respeitada a natureza técnica das decisões.

Além disso, ressalto que o perfil da indústria de FII é diferente do perfil do mercado de ações. Em termos de estratégias, possuímos participação relevante de títulos de renda fixa no mercado (representados por fundos de papel), capazes de proporcionar uma relação risco x retorno mais adequada em determinados momentos.

Quando avaliamos a volatilidade da categoria, por exemplo, encontramos um resultado consideravelmente inferior aos demais.

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Onde mora o risco

Em termos de riscos, a principal razão para esta dinâmica é a base de crédito, que está acima do capital próprio na escala de prioridade de receitas. Ou seja, na maioria dos casos, o credor recebe a sua remuneração perante os acionistas.

Além disso, os títulos de crédito presentes nos fundos imobiliários (CRIs) oferecem algumas possibilidades de indexação, inclusive o CDI. Nestes casos, temos uma volatilidade ainda menor, em comparação com a carteira pós-fixada.

Com o CDI em patamares elevados, a participação desses fundos imobiliários volta ao radar dos investidores. Ó Kinea Rendimentos (KNCR11)fundo citado nesta coluna há algum tempo, tem essa finalidade e tem nova emissão de cotas em andamento – o guidance está presente na série Renda Imobiliária, da Empiricus.

Pensando na alocação de carteira, diante deste contexto de mercado mais desafiador, a migração gradual de recursos para o crédito é um ponto pertinente para quem busca uma estratégia “tática”.

Algo acima de 40% do total, bem diversificado entre gestores e níveis de risco, me parece adequado. Lembrando que o crédito privado não está imune a riscos e, portanto, existe possibilidade de perda também.

A médio/longo prazo, continuo convencido de que um equilíbrio equilibrado entre sectores nos FII é um vencedor. Brick, apesar da regra mais rígida do ponto de vista de avaliação, ainda oferece boas oportunidades. Precisamos considerar que a recuperação operacional das carteiras tem sido significativa nos últimos anos.

Por último, chamo também a atenção para os FoFs, que me parecem ser um ponto de entrada razoável. Com o desconto em relação ao valor patrimonial aumentando e o rendimento de dividendos média do setor em 11%, vejo potencial de valor geral nesta cesta também – especialmente para os mais ousados.

BTG Fundo de Fundos (BCFF11): oportunidade pontual em carteira equilibrada em FIIs

Ó BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11) é um FoF gerenciado e administrado pelo BTG Pactual. O fundo tem como objetivo a geração de rendimentos por meio da aquisição, principalmente, de cotas de outros FIIs e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O regulamento do fundo também prevê a possibilidade de aplicação em Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

O BCFF11 se apresenta como o maior FoF do setor, com patrimônio líquido de quase R$ 2 bilhões. No final do ano passado, o fundo dividiu suas cotas na proporção de 1 para 8, passando a ser negociado na base 10, prática que tem ganhado relevância entre os participantes do mercado que buscam aumentar a liquidez dos ativos.

Segundo relatório de gestão de abril, a carteira BCFF11 conta com 86% de cotas de outros FIIs, 11% em CRIs e 3% destinadas a aplicações em renda fixa, que representam caixa.

Estratégia

O BCFF11 tem uma alocação mais concentrada no crédito imobiliário, com 47% da sua carteira. Este é o nível mais elevado dos últimos quatro anos, acima do praticado pelos seus pares. Esta estratégia foi essencial para mitigar a volatilidade da carteira nos últimos anos.

Sua maior posição em crédito está no BTG Pactual Fundo de CRI (BTCI11), resultado da incorporação do fundo BTCR11 pela FEXC11 em 2022. Enquanto o primeiro possuía carteira de alto grau (baixo risco de crédito), o segundo apresentava “médio blend grade” (combinação de operações de alto grau e alto rendimento, com maior risco).

Ainda nesta parcela do crédito, além de cotas em outros FIIs, o fundo possui destinação direta em CRIs. A grande maioria dos títulos são de alta qualidade, com boas garantias e taxas médias interessantes de IPCA + 8,9% e CDI + 2,3%.

Em tijolo, o portfólio está distribuído entre os setores de edifícios corporativos, logística e shopping centers, principalmente. Nesta edição não vejo grandes destaques de alocação, mas existem algumas opcionalidades envolvendo alguns fundos (VTLT11, por exemplo).

De acordo com o último relatório de gestão disponível, se considerarmos o “desconto duplo” (particularidade dos FoFs) encontramos um desconto na ordem dos 19%, sinalizando um ganho potencial interessante para o acionista. É claro que esses dados podem estar desatualizados, dado o intervalo de dois meses desde a publicação dos dados.

Globalmente, o BCFF11 apresenta uma carteira bem diversificada e com um posicionamento interessante para o momento, dada a maior concentração em veículos de crédito, o que contribui para um melhor controlo da volatilidade da sua carteira.

Com a redução das quotas em Maio, o O rendimento de dividendos anualizado do fundo atingiu a marca de 10%o que me parece interessante considerando a isenção do imposto de renda.

Abraço,

Caio

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